11 juin 2021

Portage immobilier ou réméré ?

La vente à réméré permet à un propriétaire surendetté de vendre temporairement son bien immobilier à des investisseurs particuliers. Cette solution encadrée par la loi vise à aider des personnes à se sortir du surendettement, ou d’une manne financière. Le réméré se distingue du portage immobilier ; mais quelles sont les différences entre ces deux solutions ? Laquelle est la plus avantageuse ?

Le portage immobilier : définition

Comme le réméré, le portage immobilier permet à un propriétaire surendetté de solder ses dettes grâce à la vente temporaire de son bien. Le portage peut permettre d’éviter une saisie immobilière ou bien de sortir d’un fichage FICP. Cette technique fonctionne comme suit : le propriétaire vend temporairement son bien à des investisseurs particuliers. Cette vente s’effectue par l’intermédiaire d’une société de portage qui met en relation vendeur et investisseur.

Une fois la vente effectuée, le propriétaire reçoit immédiatement son argent afin de régler ses dettes, par exemple. Dans le cas d’un portage, le bien est vendu à 70-80% de sa valeur vénale, et l’occupation s’organise sous un contrat de type bail meublé : le vendeur devient locataire de son bien et paye un loyer tous les mois.

Selon l’article 1660 du Code Civil, la faculté de rachat ne peut excéder 5 ans. En cas de litige, c’est donc cette durée qui prévaut. Toutefois le portage immobilier solidaire met en avant le droit d’occuper un bien pendant 10 ans au maximum. Passé ce délai, l’acheteur garde le bien.

Quelle différence entre portage immobilier et réméré ?

Portage immobilier, réméré, vente à faculté de rachat, repurchase… Tous ces termes recouvrent une solution quasiment identique : la vente temporaire d’un bien immobilier sous conditions. Le réméré -comme le portage immobilier– est assorti d’une garantie d’usage et de rachat sur 5 ans. Les deux constituent des solutions alternatives afin de sortir d’un endettement important, ou débloquer rapidement une somme conséquente.

Il existe cependant quelques différences mineures : les coûts d’une vente par portage peuvent être inférieurs à ceux d’un réméré. De fait, dans le cas d’une vente à réméré, l’achat est parfois effectué par des particuliers ou des marchands de biens souhaitant se constituer un parc immobilier à moindre coût.

Par ailleurs, les coûts d’une vente avec une faculté de rachat peuvent être plus importants en fonction de la localisation du bien. On peut ici noter la différence avec un portage immobilier solidaire, qui offre souvent des coûts liés à la vente moindres, mais aussi une meilleure sécurité du retour à la propriété.

Le portage pour l’achat immobilier

Afin de vendre votre bien par portage, vous pouvez vous adresser à un établissement intermédiaire. Il existe souvent plusieurs étapes liées à une vente par portage. L’intermédiaire doit d’abord examiner votre dossier selon 3 critères :

1. Avez-vous la  propriété du bien bâti ?
2. Votre besoin est-il inférieur à 60% de la valeur vénale du bien ?
3. Possédez-vous une capacité d’emprunt afin d’envisager un rachat ?

Une fois ces 3 critères validés, l’établissement se lance à la recherche d’un investisseur potentiel. Ce dernier doit ensuite établir une proposition contenant le prix d’achat de la maison, la durée du portage, et le montant de votre loyer futur. Le dossier est ensuite instruit par un notaire, qui rédige un acte de vente, ainsi qu’une clause “faculté de rachat” et une convention d’occupation. Puis, les parties signent l’acte de vente, le vendeur rembourse ses dettes, et paie son loyer. Enfin, il peut soit :

• Racheter son bien immobilier ;
• Voir son bien revendu à un tiers au bout de la période de faculté de rachat.

Pour une vente par portage ou réméré, l’intervention d’un établissement intermédiaire n’est pas obligatoire mais très conseillée. En effet, la vente par portage est une opération complexe et délicate, et qui comporte de nombreux risques légaux et financiers.