Rachat de soulte avant divorce

Lorsque deux personnes mariées ou concubines sont propriétaires d’un bien immobilier en commun, l’un ou l’autre des conjoints a la possibilité de demander un rachat de soulte en cas de divorce ou de séparation. De quoi s’agit–il ? D’une compensation financière accordée à la personne qui accepte de céder sa part du bien. À noter : pour que le rachat de soulte avant divorce soit possible, le bien en question doit nécessairement avoir été acheté en indivision. 

Le calcul du rachat de soulte avant divorce 

Pour estimer le montant de la soulte, deux possibilités s’offrent au couple séparé ou divorcé : 

• Définir sa valeur à l’amiable. 
• Faire appel à un notaire. 

La seconde option est fortement recommandée, puisqu’un notaire est en mesure d’évaluer au plus juste la valeur vénale du bien, permettant de calculer la soulte avec précision. Pour ce faire, il suffit de diviser cette valeur par deux, puis de soustraire l’éventuel capital restant dû, pour obtenir le montant de soulte. 

Ainsi, le calcul varie en fonction du bien immobilier concerné. Mais d’autres critères doivent être pris en compte pour un rachat de soulte avant divorce, à commencer par le régime matrimonial. 

Le régime matrimonial

Un divorce entraîne le partage des biens entre les époux, ainsi que la liquidation du régime matrimonial. Ce dernier peut donc avoir une influence sur le calcul de la soulte, notamment si les conjoints n’ont pas contribué à l’achat du bien de manière égale. 

Par exemple, si l’un des ex-époux a financé la maison ou l’appartement à hauteur de 55 %, le montant de sa soulte sera calculé au prorata de la valeur actualisée du bien. 

Les frais supplémentaires 

Un rachat de soulte en cas de séparation ou de divorce implique un certain nombre de frais supplémentaires. En plus des frais de notaire, qui représentent environ 7 % de la soulte, il faut prévoir des frais de mutation rétrocédés aux collectivités territoriales et au Trésor Public. 

Si le rachat de soulte avant divorce nécessite la réalisation d’un emprunt, il faut également ajouter des frais bancaires et des frais de garantie : caution, privilège du prêteur de deniers, etc. 

Enfin, le remboursement anticipé du prêt immobilier initial peut entraîner des pénalités, qui ne peuvent atteindre 3 % du capital restant dû. 

Comment financer un rachat de soulte avant divorce ?

Pour effectuer un rachat de soulte, le recours à un notaire est incontournable. En effet, ce dernier va estimer le bien en indivision (ou confier cette estimation à un agent immobilier) afin de calculer avec précision le montant de la compensation financière, ainsi que les frais associés. La procédure de rachat de soulte à proprement parler peut désormais commencer : se pose alors la question du financement. 

Effectuer un nouveau prêt immobilier

Dans la majorité des cas, l’ex-conjoint qui souhaite prendre pleine propriété du bien ne possède pas les ressources suffisantes pour racheter la soulte : la souscription d’un prêt immobilier s’avère donc indispensable. 

Il est également envisageable de souscrire un prêt hypothécaire. Cette solution présente certains avantages lorsque l’apport est faible. De plus, il permet de financer d’autres dépenses : travaux, prestation compensatoire, trésorerie complémentaire… 

Bien entendu, un prêt sera accordé qu’après un examen attentif de la situation financière de l’acquéreur, et notamment de sa capacité d’endettement. De manière générale, un taux d’endettement inférieur à 30 % est exigé par les banques, mais aussi un emploi stable octroyant des revenus réguliers. 

Ainsi, il peut arriver qu’aucun des deux conjoints ne dispose d’une capacité financière suffisante pour racheter la soulte de l’autre : dans ce cas, le bien immobilier est immédiatement mis en vente. Les ex-époux doivent alors rembourser leur part respective du prêt immobilier en cours. Une fois le bien vendu, ils pourront enfin récupérer leur part. 

Renégocier un emprunt en cours 

Dans le cadre d’un rachat de soulte en cas de séparation, l’acquéreur peut également demander une renégociation de son crédit immobilier actuel. Il peut ainsi espérer obtenir un taux d’intérêt plus bas que celui de l’emprunt initial. Mais il se peut également que le prêt renégocié soit moins avantageux, que ce soit en termes de taux ou de durée d’emprunt. 

L’accompagnement d’un professionnel comme Master Finance est donc incontournable pour effectuer un rachat de crédit dans les meilleures conditions. 

L’importance de la désolidarisation 

Dans le cadre d’un rachat de soulte avant divorce, le conjoint qui ne conserve pas le bien immobilier reste malgré tout lié à l’établissement bancaire auprès duquel a été réalisé le prêt. Par conséquent, si l’acquéreur de la soulte n’est plus en mesure de rembourser ses échéances, ce sont les deux ex-conjoints qui seront poursuivis par la banque, même si l’un des deux n’est officiellement plus propriétaire de la maison ou de l’appartement. 

L’époux qui cède sa part du bien immobilier doit donc absolument demander la désolidarisation de l’emprunt auprès de la banque : cette démarche s’effectue généralement avec le notaire, lors de la liquidation du régime matrimonial. 

Comment faire un rachat de soulte dans le cadre d’un Pacs ? 

Les règles inhérentes au rachat de soulte sont les mêmes pour un couple pacsé et pour un couple marié. Ainsi, si l’un des deux ex-conjoints désire acquérir l’entière propriété d’un bien acheté en commun, il doit procéder au versement de la soulte. 

Comme pour les autres cas de figure, le montant de la soulte peut être défini librement par les deux partenaires ou fixé par un notaire. En effet, bien que ce dernier n’intervienne pas directement pour les formalités liées à la séparation, il est fortement recommandé de recourir à ses services pour procéder à un rachat de soulte dans le cadre d’un Pacs. 

Qu’il s’agisse d’un rachat de soulte en cas de séparation, de divorce ou de Pacs, les experts en crédit immobilier de Master Finance vous accompagnent pour mener à bien toutes vos démarches et négocier les meilleures solutions de financement. 

Les parties doivent se mettre d’accord sur la valeur des parts (la soulte) à racheter. Comme pour les cas de divorce, le calcul sera réalisé par le notaire selon les prix du marché immobilier et des critères définis entre les co-propriétaires.