3 juillet 2018

Peut-on hypothéquer un bien en usufruit ?

Le droit français autorise le démembrement de la propriété d’un bien immobilier en plusieurs parties prenantes qui correspondent aux 3 droits : usus (droit d’occuper), fructus (droit d’en percevoir des fruits) et l’abusus (droit d’en disposer). Cela entraîne une situation avec une nue-propriété et l’usufruit. Il convient de connaître les droits et les devoirs de l’usufruitier et savoir si l’usufruitier peut hypothéquer un bien en usufruit.

L’usufruit en immobilier

L’usufruit en immobilier désigne le droit de jouir d’un bien immobilier qui appartient à une tierce personne (nue-propriété). L’usufruit peut durer jusqu’à la mort de l’usufruitier. Ce dernier devra s’occuper et entretenir le bien immobilier : les petites charges sont à la charge de l’usufruitier alors que le nu-propriétaire aura la charge des gros travaux.

L’usufruitier bénéficie de nombreux pouvoirs sur la propriété. En effet, il a le droit d’usage et d’habitation, le droit de percevoir les fruits du bien (loyers…), le droit de louer le bien ou encore de vendre son droit d’usufruitier ou même le donner. Ce dernier droit ne concerne que l’usufruit et pas l’objet de l’usufruit, c’est à dire le bien immobilier.

L’évaluation de l’usufruit se fait en fonction de l’âge de l’usufruitier : plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est importante (90% pour un usufruitier de moins de 21 ans) et moins la valeur de la nue-propriété est importante (10% dans ce cas). L’usufruit cesse en cas de décès, en cas de fin de la période déterminée, non-usage pendant 30 ans, renonciation ou encore achat de la nue-propriété.

Le cas de l’hypothèque d’un bien en usufruit

L’hypothèque d’un bien en usufruit est possible. Il doit respecter l’article 2397 du Code Civil, qui permet la possibilité d’hypothéquer un bien immobilier et les accessoires du bien. L’hypothèque d’un bien en usufruit revient à la même chose que mettre en usufruit son usufruit. Le créancier n’aura pas la propriété sur le bien, mais pourra demander le paiement de loyers ou de revenus provenant de l’usufruit. L’institution bancaire pourra aussi faire une saisie immobilière sur le bien et récupérer la part qui lui revient. L’hypothèque s’achève par la mort de l’usufruitier.

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