10 juin 2025

Exemple de financement : une opération patrimoniale pour une SASU

Chez Master Finance, nous accompagnons également les sociétés dans leurs opérations de gestion patrimoniale. Voici un exemple récent d’un montage structuré réalisé pour une SASU souhaitant optimiser sa trésorerie en vue d’un futur investissement immobilier.

Le projet : remboursement d’un prêt et acquisition d’un bien locatif

Une société au statut de SASU, propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur estimée à 2 100 000 €, souhaitait procéder au remboursement  d’un prêt existant, à hauteur de 400 000 €. L’objectif : libérer sa capacité d’endettement pour constituer l’apport nécessaire à un nouveau projet immobilier.

Le bien est générateur de revenus locatifs stables, à hauteur de 95 000 € par an, ce qui permet d’envisager un financement structuré sans mobiliser immédiatement de nouvelles ressources propres.

Détails du premier financement (remboursement du prêt et trésorerie)

• Montant du prêt : 1.100.000 € 
• Motif : remboursement d’un prêt de 400.000 € et trésorerie de 600.000 € (trésorerie destinée à l’apport pour un futur projet immobilier)
• Type de prêt : In fine
• Durée : 60 mois (5 ans)
• Taux nominal : 4,40 % (Taux hors assurance)
• Mensualité : 7 700 € (hors assurance facultative) 
• TAEG : 6,08 %
  

Deuxième opération : acquisition d’un bien destiné à la location

Suite à la libération de sa capacité d’endettement, la SASU a procédé à l’achat d’un nouveau bien immobilier à usage locatif pour un montant de 1 300 000 €.

• Montant du prêt : 700 000 €* 
• Motif: Achat d’un bien immobilier destiné à la location
• Durée : 20 ans, amortissable
• Apport personnel : 600 000 € (constitué grâce à la trésorerie du premier prêt)
  • taux nominal : 4,40 % (hors assurance)
• Mensualité : 4 390,85 € (hors assurance facultative) 
• TAEG : 5,35 %

*Frais intégrés : Notaire , expertise, courtage, etc.

Pourquoi ce montage est pertinent ?

• Libération de capacité d’endettement : le remboursement anticipé du premier prêt permet à la société de financer un nouvel investissement sans mobiliser immédiatement de trésorerie supplémentaire.
• Apport optimisé : l’apport important issu du premier remboursement facilite l’obtention d’un financement amortissable à long terme, plus favorable en taux et en mensualités.
• Rendement locatif stable : le bien initial continue de générer des revenus locatifs confortables (95 000 €/an), assurant une bonne couverture des charges.
• Organisation patrimoniale maîtrisée : l’alternance entre financement in fine puis amortissable permet de concilier préservation de trésorerie et remboursement progressif du capital.