2 décembre 2021

Comment faire une simulation de rachat de soulte ?

Vous avez hérité d’une maison avec vos frères et sœurs dans le cadre d’un héritage ? Vous avez acheté un appartement avec votre conjoint(e) avant de subir une séparation ? Ces situations vous amènent à partager un bien immobilier avec d’autres personnes. Si la vente est une solution envisageable, elle n’est pas toujours la plus adaptée, tant pour des raisons affectives que financières.
C’est pourquoi il est intéressant d’effectuer une simulation de rachat de soulte, dans le cas où vous souhaitez conserver le bien en rachetant les parts des autres indivisaires.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

À la suite d’une séparation, d’un divorce ou d’une succession, le rachat de soulte permet d’acquérir la part d’un bien immobilier détenu par votre ex-conjoint(e) ou par un membre de votre famille. Autrement dit, il s’agit d’une compensation financière correspondant à la part du bien que l’un de vos proches est disposé à céder. Ainsi, le rachat des parts des différents propriétaires met fin à l’indivision et vous permet d’obtenir la pleine propriété de la maison ou de l’appartement.
À noter que la soulte n’est pas obligatoire et qu’elle peut être fixée librement par les personnes concernées. Dans le cadre d’un divorce amiable, par exemple, les époux peuvent conclure un accord pour décider du versement d’une soulte et de son montant. Toutefois, son calcul est le plus souvent effectué par un notaire, chargé de définir la valeur vénale du bien et de rédiger un acte appelé “état liquidatif”.
Si vous envisagez d’accomplir cette démarche, il est important d’estimer au préalable la compensation que vous allez devoir verser aux autres copropriétaires, en effectuant une simulation de rachat de soulte.

Les critères à prendre en compte pour faire une simulation de rachat de soulte

Pour simuler un rachat de soulte, plusieurs éléments doivent être pris en compte dans le calcul.

La valeur du bien immobilier

Avant toute chose, il est indispensable de réaliser une estimation du bien immobilier concerné. Sa valeur dépend notamment de sa superficie, de son état, de son ancienneté, de son emplacement géographique et de sa rareté sur le marché immobilier local. Pour obtenir l’estimation la plus précise et la plus juste, il convient de faire appel à un expert qui saura évaluer la valeur du logement en fonction de ces différents paramètres.

Le nombre de personnes concernées

Une simulation de soulte doit aussi tenir compte du nombre de copropriétaires du bien immobilier. Pour le rachat de soulte en cas de divorce, deux personnes seulement sont concernées. Toutefois, dans le cadre d’une succession, le nombre d’héritiers peut être bien plus élevé.
Bon à savoir : le montant de la compensation peut diminuer si vous possédez d’autres biens en commun avec l’un ou l’autre des copropriétaires.

Le régime matrimonial des époux

Dans le cadre d’un divorce, le régime matrimonial des époux peut aussi avoir un impact sur le calcul de la soulte. Les apports personnels effectués pour acquérir le logement sont notamment pris en compte. Par exemple, si l’un des deux conjoints a participé à l’achat du bien à hauteur de 60 %, le montant de la soulte sera calculé au prorata de la valeur actualisée du bien.

Les frais occasionnés par un rachat de soulte

Le rachat de soulte donne lieu à des frais d’enregistrement et de publicité foncière, qui représentent environ 2,5 % de la valeur nette du bien immobilier. Ce taux concerne les logements obtenus dans le cadre d’une succession ou d’une donation-partage, acquis par des époux avant ou pendant le mariage, ou bien achetés par des personnes pacsées.
Il faut ajouter à cela des frais de notaire, qui doivent être payés à parts égales par les héritiers ou par les ex-conjoints. Ils représentent environ 7 % de la compensation versée (et non pas 7 % de la valeur du bien).
Si le rachat de soulte est financé par un prêt bancaire, il faudra aussi prévoir des frais de dossier, des frais de garantie et le coût de l’assurance emprunteur.

Le capital restant dû en cas d’emprunt

Si le bien immobilier est financé par un emprunt en cours, le capital restant dû sera ajouté au calcul du montant de la soulte. Toutefois, la banque peut considérer que l’emprunteur restant ne possède pas une capacité financière suffisante pour rembourser seul les échéances du prêt. Ainsi, la capacité d’endettement doit être à nouveau calculée sur le capital restant dû.
Dans le cas où le bien immobilier est financé par un prêt qui n’a pas encore été remboursé, plusieurs options s’offrent à vous. La première, qui consiste à conserver le prêt actuel, peut être intéressante si son taux est avantageux et si ses mensualités correspondent à votre capacité d’endettement. Pour connaître la somme qu’il vous reste à rembourser, n’hésitez pas à demander le tableau d’amortissement à la banque.
À noter : il est nécessaire de demander l’accord de l’établissement financier pour que l’un des emprunteurs puisse se retirer de l’emprunt. La dette contractée par les indivisaires pourra ainsi être désolidarisée, mettant fin à l’indivision.
Une autre possibilité est de demander un allongement de la durée du prêt immobilier. Toutefois, celui-ci ne peut pas dépasser deux années. Si vous considérez qu’il est insuffisant, vous pouvez également envisager un rachat de crédit par une autre banque, en y incluant le montant de la soulte.

Désormais, vous connaissez les critères essentiels à examiner pour réaliser une simulation de rachat de soulte et estimer au mieux la compensation que vous devrez verser aux autres copropriétaires du bien immobilier.