Vous manquez de liquidités pour financer un projet ? Vous voulez acheter un nouveau bien immobilier ou financer un autre projet en utilisant un bien immobilier en garantie ? Si vous êtes propriétaire, il est possible d’obtenir des liquidités en mettant en garantie votre bien immobilier. Cette solution de financement est le prêt hypothécaire. Pas très connu en France, peu de banques proposent ce type de financement aux particuliers. Heureusement, Master Finance mandataire exclusif d’une banque allemande peut vous aider dans votre projet de financement hypothécaire

Le prêt hypothécaire en France

Le prêt hypothécaire est un type de prêt financier qui est très rare en France. Il est beaucoup moins populaire qu’un prêt immobilier ou qu’un crédit à la consommation. Cette faible proportion s’explique par une réelle méconnaissance de ce genre de financement. De plus, quelques types de prestataires proposent le prêt hypothécaire mais peu d’organismes financiers, d’organismes prêteurs sont spécialisés dans ce type de prêts et donc, peu sont enclins à proposer un prêt hypothécaire.

Pourtant, il est tout à fait possible d’avoir recours à un prêt hypothécaire en France. Dans de nombreuses situations, cette solution de financement pourrait même être très intéressante pour de nombreux propriétaires de bien immobilier en France. Concrètement, le montant du crédit hypothécaire dépend de la valeur du bien immobilier. En général, le montant prêté peut aller jusqu’à 50% de la valeur du bien immobilier, estimée par la banque. À la différence d’un prêt immobilier, le crédit hypothécaire peut être alloué pour des projets tels que : paiement de travaux, remboursement de dettes, refinancement, acquisition d’un autre bien immobilier, rachat de soulte, remboursement de compte courant,…

Quelle banque choisir pour un prêt hypothécaire en France ?

La plupart des banques métropolitaines restent très frileuses sur ce genre de financement et ne proposent pas de prêt hypothécaire à leurs clients.

L’autre solution pour obtenir un prêt hypothécaire rapidement est de s’orienter vers les banques européennes qui sont spécialisées dans les prêts de toute sorte. Master Finance est le mandataire exclusif d’une banque allemande, le seul sur le territoire national, spécialisé dans le financement hypothécaire. Grâce à ce partenariat solide auprès d’un acteur de référence, vous obtiendrez rapidement un prêt hypothécaire pour financer votre projet !

Le prêt hypothécaire est un emprunt bancaire qui est accordé à un propriétaire d’un patrimoine immobilier avec comme garantie un bien immobilier. Le principal avantage à utiliser ce genre d’emprunt immobilier est d’obtenir des liquidités afin de financer un projet ou d’équilibrer sa situation financière. La capacité de remboursement du propriétaire devra être analysée ainsi que d’autres critères financiers afin de pouvoir obtenir un prêt hypothécaire et le cas échéant, établir le taux du prêt hypothécaire.

Effectuer un prêt hypothécaire sans revenu

Il est quasiment impossible d’obtenir un prêt hypothécaire sans revenu. En effet, les remboursements du crédit  doivent pouvoir être remboursés mensuellement afin de rassurer l’organisme bancaire qui délivre le prêt hypothécaire.

Les revenus (salaires, revenus locatifs, revenus fonciers…) et le taux d’endettement sont les critères fondamentaux pour évaluer la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire. C’est pour cette raison qu’obtenir un prêt hypothécaire sans avoir de revenus fixes est aussi difficile. La banque bénéficie de peu de garantie quant au remboursement des mensualités. Le bien immobilier mis en hypothèque va permettre d’obtenir des liquidités à hauteur de 55% de la valeur immobilière, mais pas de rembourser le prêt.

Avoir un bien en indivision et souscrire un prêt hypothécaire. Ces deux situations peuvent arriver. Les propriétaires de bien en indivision peuvent se voir offrir la possibilité de souscrire à un prêt hypothécaire, en respectant certaines conditions.

Les définitions du prêt hypothécaire et du bien en indivision

Le prêt hypothécaire : Contrairement à ce que certaines personnes croient, le prêt hypothécaire n’est pas un prêt immobilier. C’est un prêt bancaire obtenu avec comme garantie un bien immobilier. Il sert à obtenir des liquidités pour un rachat de crédit, un achat immobilier, un projet de rénovation, projet personnel, rachat de soulte…

Le bien en indivision : Le bien en indivision est un bien immobilier dont la propriété est donnée à plusieurs personnes qui disposent des droits identiques sur ce bien. Les indivisaires ont des quotes-parts du bien.

Hypothéquer un bien immobilier en indivision

Est-il possible d’hypothéquer un bien immobilier en indivision ? Cette question est légitime : pour hypothéquer un bien, il faut être propriétaire de ce bien. Or, un propriétaire de bien immobilier en indivision ne possède qu’une partie du bien. Le créancier, ici la banque, pourrait se voir attribuer la quote-part de l’emprunteur en cas d’impayés. La banque pourrait alors provoquer le partage au nom de l’emprunteur dans certaines conditions.

Ce cas est très particulier et rare. Il existe une situation beaucoup plus commune. Pour hypothéquer un bien immobilier en indivision, tous les indivisaires ou les co emprunteurs doivent être d’accord et partie intégrante de l’obtention du prêt hypothécaire.

Un prêt hypothécaire sur un bien immobilier en indivision peut permettre à des indivisaires de payer les travaux de rénovation par exemple. Le remboursement est alors assuré par la totalité des indivisaires.

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Pour une entreprise (très souvent une Société Civile immobilière – SCI) ou pour un particulier, le prêt hypothécaire permet d’obtenir un crédit en laissant un bien immobilier comme une garantie de remboursement. (suite…)

Vous cherchez à obtenir un prêt hypothécaire ? Vous ne savez pas comment monter un dossier complet pour qu’un organisme de prêt étudie votre projet ? Master Finance, spécialiste du prêt hypothécaire, accompagne ses clients dans chaque projet depuis plus de 30 ans. (suite…)

Le calcul du capital restant dû est une donnée très importante pour connaître la situation financière d’un individu et sa capacité à souscrire à un autre prêt en temps réel. Le capital restant dû désigne la somme à rembourser en fonction des mensualités déjà versées. Dans ce calcul, on n’inclut pas le coût de l’assurance de prêt immobilier ni les intérêts déjà versés à l’organisme prêteur. On confond souvent le montant total de l’échéance (avec les intérêts et les frais) et le capital restant dû. Un tableau d’amortissement de votre crédit immobilier peut vous aider à connaître le capital restant dû.

Que se passe-t-il en cas d’impayé d’un crédit immobilier ?

Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, l’organisme prêteur, souvent une banque, va pouvoir mettre une hypothèque sur le bien acquis, en cas d’impayés. Cette hypothèque existera tant que le prêt n’aura pas été intégralement payé y compris les intérêts et les frais annexes.

La banque allemande pour laquelle Master Finance est mandataire exclusif, spécialisé dans le financement hypothécaire immobilier, se positionne en hypothèque de 1^er rang. Le rang de l’hypothèque permet de savoir quels sont les créanciers prioritaires qui seront remboursés en cas d’impayés de crédit immobilier. En tant que 1^er rang, la banque pourra être remboursée en premier, en cas de vente du bien acquis via le crédit immobilier en défaut de remboursement. Cependant, l’hypothèque de 1^er rang implique de devoir solder le prêt initial qui a permis l’acquisition du bien, soit le restant dû.

Pour cela, on se base sur le calcul du capital restant dû. Par exemple, si un client a besoin de 500 000€ en prêt hypothécaire. Le capital restant dû sur le bien qu’il donne en garantie est de 100 000€. Il ne bénéficiera que de 400 000€ puisqu’il faudra rembourser la banque auprès de laquelle il a obtenu le prêt pour l’achat de son bien immobilier.

Faites confiance à Master Finance, cabinet spécialisé dans le prêt hypothécaire, pour vous aider à trouver la meilleure solution de financement pour votre projet immobilier en adéquation avec votre situation financière.

Parmi tous les types de prêts (prêt personnel, crédit à la consommation, crédit à la consommation…) qui existent, le crédit hypothécaire est très intéressant pour les propriétaires de bien(s) immobilier(s) en recherche de liquidités. C’est un crédit très populaire dans les pays anglo-saxons et quasi inexistants auprès des banques françaises.  Master Finance est là pour aider les propriétaires à accéder à ce type de prêt. De plus, la caractéristique de Master Finance est de proposer le in fine sur un maximum de 8 ans, le remboursement peut intervenir à tout moment, mais au terme, il est libre de toute pénalités de remboursement. Le prêt hypothécaire peut être subdivisé en plusieurs types : crédit hypothécaire à amortissement constant, crédit hypothécaire à annuité constante et crédit hypothécaire in fine. Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire in fine ? Quels sont les avantages d’un crédit hypothécaire in fine ?

La définition du crédit hypothécaire in fine

Le crédit hypothécaire in fine est un type de prêt où l’emprunteur apporte un bien immobilier dont il est le propriétaire en garantie. Le capital est remboursé uniquement à la fin du prêt, les intérêts peuvent être remboursés constamment ou non selon le contrat.

Selon les préférences de l’organisme prêteur et l’emprunteur, les intérêts générés mensuellement pourront être payés à la fin du prêt ou périodiquement (chaque mois, trimestre ou année). En cas de paiement à la fin, il faudra donc payer la somme empruntée, les intérêts et les intérêts générés par les intérêts (très faible).

Pourquoi choisir le crédit hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire se destine à des propriétaires de biens immobiliers.  Le montant d’un crédit hypothécaire varie entre 50% et 60% de la valeur du bien immobilier, estimée par un professionnel de l’expertise. Le crédit hypothécaire n’est pas nécessairement un prêt immobilier. En effet, il est utilisable pour financer des travaux, des remboursements de dettes, des rachats de parts,…

Le crédit hypothécaire est un emprunt bancaire à destination des propriétaires d’un bien immobilier qui manquent de liquidités pour un projet. Pour obtenir ce prêt hypothécaire, l’emprunteur met son bien immobilier en garantie afin de rassurer l’organisme prêteur sur les capacités de remboursement. Le montant de l’emprunt hypothécaire peut aller jusqu’à 55%de la valeur du bien immobilier donné en garantie. Il est nécessaire d’obtenir une estimation de cette valeur par un expert immobilier diligenté par l’organisme prêteur.

Concernant le remboursement des mensualités de l’emprunt hypothécaire, il existe plusieurs solutions de remboursement pour correspondre au mieux à toutes les situations.

Remboursement in fine d’un crédit hypothécaire

Un crédit hypothécaire in fine est un emprunt dont seuls les intérêts sont payés mensuellement. L’intégralité du montant emprunté est remboursée à la fin de la période de l’emprunt.

Master Finance propose des solutions de financement de ce type sur une durée de 8 ans. Grâce à une garantie hypothécaire, vous obtenez un emprunt bancaire et des liquidités. Le coût de l’emprunt se limite aux intérêts chaque mois. Après 5 années par exemple, vous pouvez rembourser la totalité de l’emprunt sans pénalités. C’est une très bonne solution si vous êtes sûr d’avoir une rentrée d’argent comme une vente d’un bien immobilier, de parts d’une société…

Remboursement amortissable d’un crédit hypothécaire

Le remboursement amortissable d’un crédit hypothécaire est le plus répandu. Il consiste à rembourser régulièrement des mensualités composées des mensualités de remboursement de capital et des intérêts.

• Le prêt à annuité constante : L’emprunteur paie une somme constante. La somme globale (emprunt + intérêts) est divisée par le nombre de remboursements (annuité ou mensualité)
• Le prêt à amortissement constant : L’emprunteur rembourse une part fixe correspondant au remboursement du capital et les intérêts sur le capital restant dû. Les premiers versements seront donc beaucoup plus lourds.

Le droit français autorise le démembrement de la propriété d’un bien immobilier en plusieurs parties prenantes qui correspondent aux 3 droits : usus (droit d’occuper), fructus (droit d’en percevoir des fruits) et l’abusus (droit d’en disposer). (suite…)

Une dette fiscale correspond à un avis de paiement émis par une administration publique et qui n’a pas été payé par son destinataire. (suite…)

Vous cherchez à acheter des parts d’une entreprise ? Vous voulez reprendre une entreprise ? Vous voulez racheter des parts de votre société ? (suite…)

A compter du 1er octobre 2016, seront compris dans le taux annuel effectif global du prêt (TAEG), lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, notamment : les frais de dossier, les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels, les coûts d’assurance et de garanties obligatoires, les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement, le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.

Le taux annuel est calculé selon la méthode d’équivalence définie par la formule figurant en annexe II au décret.

Depuis le 1er octobre 2016, dans le cadre de l’information précontractuelle de l’emprunteur, le prêteur ou, le cas échéant, l’intermédiaire de crédit, doit, au plus tard lors de l’émission de l’offre de crédit, communiquer à l’emprunteur, sous la forme d’une fiche standardisée européenne (FISE), les informations personnalisées permettant à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché.

La fiche devra être conforme à un  modèle qui enseigne 15 points, relatifs notamment au prêteur, aux caractéristiques du prêt, aux conditions de remboursement anticipé…Toutefois, les explications relatives au mode de rémunération de l’intermédiaire (cf.modèle section 2 4°) entreront en vigueur le 1er janvier 2017.

Toutes les informations complémentaires que le prêteur souhaitera donner à l’emprunteur seront fournies dans un document distinct de la fiche.

Le prêteur ou le cas échéant, l’intermédiaire de crédit, trouveront dans la partie B de la FISE annexée à l’article du code de la consommation, les instructions sur la manière de compléter la FISE.

Pour mémoire, aux termes de l’ordonnance du 25 mars 2016, cette fiche devra accompagner l’offre de prêt lorsque ses caractéristiques seront différentes des informations contenues dans la fiche d’information fournie précédemment (Code de la consommation : L.313-24).

L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par 2 ans (Code de la consommation : L.317-2); Depuis 2012, il est acquis que cette disposition a vocation à s’appliquer à l’action des professionnels en matière de crédit immobilier.

L’arrêt du 17 février 2016 énonce que la prescription abrégée ne peut pas s’appliquer à une société civile immobilière. La décision s’appuie sur la définition législative de la notion de consommateur (loi du 17 mars 2014 : art.3) même si le prêt a été conclu antérieurement à la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation. Pour mémoire, depuis le 19 mars 2014, l’article préliminaire au Code de la consommation dispose qu'”au sens du présent code, est considéré comme consommateur toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, arisanale ou libérale”. Précédemment, la Cour de cassation a déjà eu l’occasion de préciser que, quelle que soit la configuration de la SCI (société familiale ou non), celle-ci ne peut être considérée comme un consommateur (Cass.civ II : 3.9.15)

Dans une décision du 1er juin 2016, la Cour de cassation précise plusieurs points relatifs à la protection de l’emprunteur dans le cadre d’un crédit immobilier..

Tout d’abord, concernant le délai de réflexion dont bénéficie l’emprunteur, elle rappelle que la loi ne prescrit ni un envoi de l’offre de prêt par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (pour prouver le contenu de l’enveloppe), ni une rédaction de l’adresse d’expédition de la main des emprunteurs. Aussi, la banque qui produit une enveloppe d’expédition prouvant que l’acceptation de l’offre de prêt a été donnée par lettre, au terme d’un délai de 10 jours, comme le montre le cachet de la Poste, satisfait aux obligations légales. De plus, la nouvelle rédaction du texte, applicable depuis le 1er juillet 2016 (Code de la consommation: L.313-34), précise que l’acceptation de l’offre de prêt est donnée par lettre, le cachet de la lettre faisant foi (sans changement), ou “selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur”. La modification se justifie par le développement du crédit en ligne.

Ensuite, concernant l’obligation du prêteur, quant aux prêts à taux variable, de porter à la connaissance de l’emprunteur, une fois par an, le montant du capital restant à rembourser, la Cour de cassation rappelle que le non respect de cette obligation ne peut pas être sanctionné par la déchéance du droit aux intérêts. En revanche, l’emprunteur, qui justifie d’un préjudice, peut engager la responsabilité contractuelle et obtenir des dommages-intérêts.

Enfin, concernant le devoir de mise en garde du prêteur, la Cour de cassation rappelle que ce devoir exite uniquement en cas de risque d’endettement excessif de l’emprunteur. Elle énonce qu’en présence d’une fiche de renseignements de solvabilité certifiée exacte et signée par les emprunteurs, le prêteur n’a pas à vérifier l’exactitude de la situation financière déclarée par les emprunteurs. pour mémoire, depuis le 1er juillet dernier, le devoir de mise en garde du professionnel (prêteur ou intermédiaire) qui était jusqu’ici une création jurisprudentielle devient une obligation légale. Le professionnel doit mettre en garde l’emprunteur d’éventuels risques spécifiques induits par un contrat de prêt, du fait de sa situation financière (Code de la consommation : L.313.12). De même, l’évaluation de la solvabilité à laquelle procède le prêteur, avant la conclusion d’un crédit immobilier, est désormais réglementée par le Code de la consommation.

L’article 210 de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques porte de 7 à 10 jours la durée du délai de rétractation ou de réflexion dont bénéficie l’acquéreur immobilier non professionnel (CCH:L.271-1), à compter du 8 août 2015.

Le présent décret modifie les dispositions réglementaires relatives au droit de rétractation, afin de les mettre en conformité avec la nouvelle durée du délai de rétractation ou de réflexion.

Ainsi pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (projet d’acte authentique, avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

La notification peut par ailleurs être réalisée par remise directe de l’acte au bénéficiaire du droit de rétractation ou de réflexion. Dans ce cas, des mentions obligatoires doivent être inscrites de la main du bénéficiaire du droit de rétractation ou de réflexion:

“remis par (nom du professionnel)…à (lieu)…le (date)…” et “Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation (ou réflexion) de 10 jours m’est accordé par l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain, de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte (ou projet), soit à compter du…” (CCH: D.271-6, D.271-7).