Vente en viager ou nue-propriété : que choisir ?

La vente en viager est une forme de vente immobilière qui consiste, pour l’acheteur, à verser une rente au vendeur jusqu’au jour de son décès. Ainsi, l’acquéreur ne pourra occuper le bien acheté en viager qu’à partir du décès du vendeur (excepté dans le cas d’un viager libre). 

Les différents types de viagers 

On distingue différentes formes de viagers, qui possèdent chacun leurs propres caractéristiques :

• Avec le viager libre, l’acheteur dispose librement du bien dès la signature de l’acte de vente : il peut donc choisir de l’occuper ou de le louer afin de percevoir un loyer. Quant au vendeur, il doit quitter les lieux et ne peut plus louer le logement.
• Avec le viager occupé, le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage du bien jusqu’à son décès : c’est la forme de viager la plus répandue.
  • Le viager occupé avec usufruit permet au vendeur de continuer de vivre dans le logement, mais aussi de le mettre en location et de percevoir des loyers
  • Le viager occupé avec droit d’usage permet au vendeur d’habiter la maison ou l’appartement, sans possibilité de le louer.

Le fonctionnement d’une vente en viager

Dans le cadre d’une vente en viager, l’acheteur n’est pas obligé de verser la totalité de la somme dès le jour de l’achat du bien. En effet, le prix de vente se décompose en deux parties :

• Le bouquet, qui est une somme payée comptant. Généralement, il représente 30 % de la valeur de la maison ou de l’appartement, bien qu’il puisse être fixé librement.
• La rente viagère, qui est versée au vendeur tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans. Elle est évaluée en fonction de l’âge du vendeur, mais aussi de la valeur du bien immobilier et des loyers qui pourraient être perçus. Le calcul doit être effectué par un notaire.

À noter : il est possible d’ajouter différentes clauses dans l’acte de vente, notamment pour sécuriser le versement de la rente viagère. Par exemple, en cas de non-paiement de la rente, une clause résolutoire peut entraîner la rupture immédiate du contrat. Le vendeur peut ainsi reprendre possession de son bien immobilier.

Les avantages de la vente en viager

Grâce à la rente viagère, le vendeur a la garantie de percevoir des revenus à vie. Quant au bouquet, versé au moment de la vente, il lui permet d’obtenir un capital conséquent, généralement égal à 30 % de la valeur du logement.

Sur le plan fiscal, la vente en viager s’avère également intéressante, puisque le bouquet est totalement exonéré d’impôts (si le bien est la résidence principale du vendeur). La rente viagère bénéficie aussi d’un abattement fiscal qui varie de 30 % à 70 %.

Enfin, dans le cas d’un viager occupé, le vendeur peut vendre son logement tout en continuant à y habiter ou à le louer. De plus, les charges et l’entretien sont partagés avec l’acquéreur, ce qui permet de réaliser d’importantes économies.

La vente en nue-propriété

La vente en nue-propriété désigne la vente d’un bien immobilier dans laquelle le vendeur conserve le droit de disposer des lieux. Autrement dit, il cède les murs de sa maison ou de son appartement en échange d’un capital immédiat, payé comptant.

Selon le contrat, le vendeur peut conserver un droit d’usage et d’habitation, ou bien un droit d’usage et de location (c’est ce que l’on appelle l’usufruit). Concrètement, le vendeur peut continuer à vivre chez lui jusqu’à la fin de ses jours, tout en profitant d’une somme importante, correspondant à la valeur de la nue-propriété.

Les avantages de la vente en nue-propriété

La vente en nue-propriété est une alternative intéressante à la vente classique, dans la mesure où le vendeur bénéficie d’un capital financier conséquent, tout en conservant son logement et ses habitudes de vie. Si le contrat prévoit qu’il dispose de l’usufruit du bien immobilier, il est même en mesure de le louer pour en tirer des revenus.

Ainsi, cette solution est particulièrement adaptée si vous avez besoin de liquidités à court terme, par exemple pour réaliser un projet important, comme des travaux ou le remboursement d’un crédit. En effet, la valeur de la nue-propriété est versée immédiatement et intégralement par l’acheteur. Le capital reçu permet également au vendeur de reconstituer son épargne et d’améliorer son quotidien.

La vente en nue-propriété peut aussi aider le vendeur à réaliser de belles économies, en fonction des dispositions du contrat. Par exemple, la taxe foncière ou les gros travaux peuvent être à la charge de l’acheteur. En outre, ce type de vente bénéficie d’un cadre favorable sur le plan fiscal : s’il s’agit de la résidence principale du vendeur, celui-ci sera exonéré d’impôts.

Enfin, si le vendeur décide, de son plein gré, de libérer le logement, il peut bénéficier d’une contrepartie financière. Cette dernière peut prendre la forme d’une rente ou d’un capital supplémentaire, en fonction des conditions fixées dans le contrat.

Les différences entre vente en viager et nue-propriété

La vente en viager et la nue-propriété répondent à des besoins différents :

Avec le viager, le vendeur reçoit des revenus réguliers à vie, sous la forme d’une rente.

Avec la nue-propriété, le vendeur reçoit un capital financier immédiat et définitif, versé dans son intégralité.

Ainsi, la vente en viager vous permet d’aborder sereinement votre avenir en vous garantissant un revenu supplémentaire jusqu’au jour de votre décès. La vente en nue-propriété, quant à elle, est idéale pour réaliser un projet à court terme, mais aussi pour transmettre votre patrimoine immobilier par anticipation.

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